Почему студии в Сочи не приносят дохода
Идея приобрести студию в Сочи для сдачи в аренду посуточно давно считается «народной инвестицией». Компактный метраж, доступная цена на входе, устойчивый туристический поток — всё это делает студии кажущимся идеальным решением. Однако, по словам эксперта по недвижимости Кирилла Флуткова, который ведёт популярный Telegram-канал «Какой бюджет — такой сюжет», реальность оказывается намного жестче: студии массово проигрывают в доходности, особенно в несезон.
Главная проблема — жесткая конкуренция с отельным сегментом. «Студия в Сочи — это фактически номер в отеле, только без сервиса. А отель — это не просто кровать. Это ресепшен, завтраки, ежедневная уборка, бренд, акции и опытная команда менеджеров. Всё это — инструменты, которые студии недоступны. В межсезонье, когда туристический поток падает, студии вынуждены демпинговать до минимальных ставок, но даже это не спасает от низкой загрузки», — объясняет Флутков.
По его словам, главная ошибка начинающих инвесторов — делать ставку на низкую цену входа, не учитывая реальную конкуренцию и последующие издержки. Они покупают студию, считая это простым решением, но оказываются в самой жестокой части арендуемого рынка — в прямом противостоянии с гостиницами.
На фоне этого куда лучше работают форматы однокомнатных и «полуторных» квартир (например, с выделенной спальней и кухней-нишей). Они ориентированы на семейную аудиторию, а такого формата практически нет в гостиницах. «Семья с ребёнком или пара не поедут в студию — им нужна зона уединения, функциональность и пространство. А отели не могут предложить такие варианты без существенной наценки», — говорит эксперт.
Также он подчёркивает, что при равной цене часто можно найти квартиру с лучшей планировкой: например, 30 м² студии можно заменить на полноценную однушку с отдельной спальней. Это даёт более стабильную загрузку, выше гибкость при сдаче и возможность переключения между краткосрочной и долгосрочной арендой.
«Сочи — это рынок с высокой конкуренцией, выраженной сезонностью и высокими ожиданиями у арендаторов. Здесь не получится просто купить объект и забыть. Студии выглядят просто, но на деле требуют больше усилий и чаще всего не оправдывают ожиданий по доходу. Те, кто это осознаёт, отказываются от студий и выбирают более выигрышные форматы. А остальные — удивляются, почему даже летом их квартира простаивает», — подводит итог Флутков.
