Сохранение ипотечного жилья при банкротстве физического лица

Процедура банкротства физических лиц под ключ набирает все большую популярность благодаря обилию рекламы и предложений данной услуги, у граждан периодически возникают вопросы, на которые в интернете достаточно сложно найти ответ.

Один из таких вопросов, «что будет с ипотекой?», или «возможно ли сохранить ипотечное жилье при банкротстве?».

Давайте разберемся, что будет с ипотекой, если заемщик признан банкротом.

Рассмотрим ситуацию, у физического лица долг по ипотечному кредиту 3 млн.руб., и есть еще несколько потребительских кредитов, например, на 1 млн.руб.

Его признают банкротом. Вводится процедура реализации имущества. Залоговый кредитор подал заявление о включении задолженности в реестр требований кредиторов должника. Что дальше?

Раньше, три-четыре года назад, банкроту со своим ипотечным жильем можно было бы распрощаться. Жилье подлежало реализации на торгах, причем даже несмотря на то, что оно являлось для должника и его семьи единственным. До дальнейшего места жительства должника и его семьи (при наличии) никому не было дела.

В течение последних нескольких лет ситуация изменилась.

Сейчас есть несколько способов договориться с залоговым кредитором в рамках банкротства.

Заключение мирового соглашения

Данный способ предполагает продолжение погашения залоговых обязательств должника третьим лицом во время процедуры банкротства физических лиц. По завершению процедуры ипотечный кредит не подлежит списанию, а продолжает оплачиваться средствами третьего лица или должника. Остальные, не залоговые обязательства должника подлежат списанию.

При этом жилье остается в собственности должника, сохраняется залог кредитора на него.

Утверждение локального плана реструктуризации задолженности

Данный способ предполагает утверждение судом локального плана реструктуризации залоговой задолженности. Жилье, по аналогии с мировым соглашением также остается у должника.

Главным отличием мирового соглашения от локального плана реструктуризации является то, что последнее утверждается судом без учета мнения залогового кредитора.

В судебной практике сейчас нередко банк возражает против утверждения мирового соглашения без видимых на то причин, поэтому должнику, в такой ситуации следует обратиться в суд с заявлением об утверждении локального плана реструктуризации.

Переходим к самому главному!

Что необходимо для заключения мирового соглашения?

Надо, чтобы должник соответствовал нескольким условиям:

• Единственное жилье.

Залоговое жилье должно быть единственным для должника и его семьи.

Подтвердить данный факт можно заказав выписку из ЕГРН на должника и членов его семьи.

• Жилье не должно быть «роскошным».

С данным пунктом немного сложнее. Что значит «роскошное жилье» или «жилье с признаками роскошности».

Основной критерий «роскошности» — это превышение площади залогового жилья над нормой социального найма для должника по региону его проживания.

Приведу пример:

Краснодар. Норма по социальному найму – 18 кв.м. на человека.

— Семья должника состоит из трех человек, квартира площадью 60 кв.м. Превышение над нормой 4 кв.м. Не значительно. Такое жилье явно не обладает признаками роскошного.

— Такая же семья, но квартира площадью 150 кв.м. Превышение нормы площади в три раза.

Данное жилье имеет признаки роскошного.

Помимо площади помещения на «роскошность» жилья влияют такие факторы, как:

Месторасположение: город-миллионник или райцентр, центр города, или окраина, наличие инфраструктуры, класс дома (бизнес, комфорт, эконом) и т. д.

Отсутствие просроченных платежей по ипотеке

Ипотечный кредит надо гасить в соответствии с графиком, не допуская просрочек.

Наличие платежеспособного лица, который возьмет на себя обязательство по оплате ипотеки

Это может быть либо родственник, либо друг, знакомый. У данного лица должен быть официальный подтвержденный доход, которого хватит для внесения платежей.

Должник, если он имеет официальный доход, может сам выступить в качестве плательщика ипотеки по мировому соглашению. Но, как правило, должники в банкротстве либо имеют небольшой доход, либо вовсе его не имеют.

Добросовестное поведение должника

Это значит, что должник не должен совершать сделок по отчуждению имущества в предбанкротный период, которые привели к искусственному появлению статуса единственного жилья у залоговой недвижимости. Также необходимо сотрудничать с судом и финансовым управляющим – предоставлять по их запросу все необходимые документы и пояснения.

Если должник будет соответствовать указанным критериям, то его ипотечное жилье, с большой долей вероятностью получится сохранить.

При этом важно учитывать, что каждая ситуация рассматривается индивидуально, а все спорные вопросы разрешаются в судебном порядке – именно суд принимает окончательное решение.

Автор: руководитель ЮК «Миколенко и Партнёры»