В Сочи тают предложения на верхних этажах: за год экспозиция сократилась на треть
Рынок новостроек Сочи на последних этажах демонстрирует разнонаправленные тенденции. По данным эксперта по недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, за год количество лотов в верхних этажах заметно сократилось, при этом апартаменты в этом сегменте подешевели, а квартиры, наоборот, прибавили в цене.
По состоянию на март 2026 года в Сочи от застройщиков выставлен на продажу 331 лот на последних этажах — это совокупно квартиры и апартаменты. Год назад, в феврале 2025 года, на рынке было 484 таких предложения, а в сентябре 2024 года — 462. Таким образом, за год снижение превышает 30%, что говорит о постепенном «вымыве» верхних этажей с рынка и усилении дефицита видовых лотов.
Особенно быстро сокращается сегмент апартаментов на последних этажах. В марте 2026 года в экспозиции осталось 130 апартаментов против 219 годом ранее и 322 осенью 2024 года. Падение превышает 40% за рассматриваемый период. На этом фоне сегмент квартир выглядит устойчивее: именно квартиры сегодня формируют основную часть предложения на верхних этажах и снижаются по объему медленнее.
Наибольший интерес вызывает динамика минимального бюджета входа в сегмент. Самый доступный апартамент на последнем этаже в марте 2026 года предлагается за 11,3 млн руб. Речь идет о компактном лоте площадью 23,9 кв. м в Хостинском районе, микрорайоне Яна Фабрициуса. Объект расположен на 8‑м этаже восьмиэтажного дома, здание уже введено в эксплуатацию, отделка — черновая, что позволяет будущему собственнику самостоятельно выбрать уровень и стиль ремонта.
Год назад нижняя планка в сегменте апартаментов на последних этажах находилась в диапазоне 14,7–14,8 млн руб. Таким образом, снижение минимальной цены превышает 20%. Это нетипичная ситуация для сочинского рынка: обычно верхние этажи торгуются с ощутимой премией за панорамные виды и статус, но сейчас по части апартаментов наблюдается ценовая коррекция и более гибкая политика девелоперов.
В то же время в сегменте квартир картина противоположная. В марте 2026 года самый доступный лот на последнем этаже в категории «квартира» стоит 10,08 млн руб. Это небольшая квартира площадью 21,1 кв. м. Для сравнения: осенью 2024 года минимальные цены в этом сегменте находились в диапазоне 8,95–9,6 млн руб. Здесь, напротив, фиксируется рост стоимости входа, что подчеркивает расхождение траекторий у квартир и апартаментов.
Структура предложения по типам планировок на верхних этажах остается в целом традиционной для курортного рынка. Основной объем формируют однокомнатные лоты — таких объектов 201. Дополняют картину 63 двухкомнатных квартиры и апартамента, всего 9 трехкомнатных вариантов и 57 студий. Это подтверждает, что верхние этажи преимущественно используются под компактные форматы, рассчитанные на инвесторов, краткосрочную аренду и покупателей с ограниченным бюджетом, но высокими требованиями к виду и локации.
«Предложение на последних этажах сокращается быстрее рынка в целом. Покупатели активно выкупают такие лоты, особенно в уже сданных домах. При этом по апартаментам заметна коррекция цен — часть проектов выходит с более гибкой ценовой политикой, чтобы поддержать спрос», — комментирует Кирилл Флутков, эксперт по недвижимости Сочи, автор телеграм-канала «Какой бюджет — такой сюжет».
Сложившаяся ситуация на рынке верхних этажей формирует новый баланс. С одной стороны, общее предложение постепенно сжимается, что усиливает дефицит и подогревает интерес к видам и редким планировкам. С другой — ценовой разрыв между квартирами и апартаментами становится все более заметным: квартиры дорожают, а по апартаментам зафиксировано снижение минимальных цен.
Если текущая динамика сохранится, сегмент последних этажей в Сочи может окончательно перейти в статус ограниченного предложения с точечными сделками, где каждая новая экспозиция будет привлекать повышенное внимание инвесторов и конечных покупателей.
